Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand – steuerlich ein Unterschied

29. Februar 2020

Steuern Herstellungskosten Erhaltungsaufwand

Wer eine vermietete Wohnung modernisieren oder gar sanieren möchte, muss oft mit hohen Kosten rechnen. Das Finanzamt erstattet einen Teil solcher Aufwendungen. Für die Höhe und den Zeitpunkt der Rückerstattung ist ausschlaggebend, ob die Finanzbehörde die Ausgaben als Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand einordnet.
Inhalt

Zeiträume für die Geltendmachung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand
Besonderheiten bei der Besteuerung
Erweiterung von vermieteten Objekten
- Praktisches Beispiel
Die „Vermehrung von Gebäudesubstanz“
„Verbesserung“ einer Immobilie
Stichwort „Verbesserung des Standards“
Sonderfall – Sanierung auf Raten
Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand – den Steuerberater fragen

Viele Eigentümer von kleineren Mietobjekten sparen sich die Kosten für eine Hausverwaltung und betreuen ihr Objekt komplett selbst. Dau gehört dann auch der teils sehr komplizierte steuerliche Unterschied zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand. Hier sind Kenntnisse von Vorteil, denn beide ziehen steuerrechtlich unterschiedliche Folgen nach sich.

Zeiträume für die Geltendmachung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand

Immobilieneigentümer, die ihre Wohnung oder ihr Haus vermieten, haben zwei unterschiedliche Möglichkeiten, entstehende Kosten geltend zu machen:

Man kann Erhaltungsaufwendungen in der Steuererklärung entweder im Jahr der Zahlung komplett als Werbungskosten geltend machen oder sie alternativ auf einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren verteilen.
Bei Herstellungskosten ist eine andere Vorgehensweise notwendig. Solche Kosten lassen sich ausschließlich durch eine Abschreibung über die Nutzungsdauer des Gebäudes steuerlich geltend machen. Folge: Da pro Kalenderjahr lediglich zwei Prozent der Aufwendungen linear abgeschrieben werden dürfen, spüren die Vermieter diese Art der Steuerersparnis kaum).

Wer es sich zur Aufgabe gemacht hat, die steuerlichen Angelegenheiten einer vermieteten Immobilie selbst zu regeln, der ist gut beraten, sich mit diesem Thema intensiv auseinanderzusetzen, denn es gibt einige Fallstricke. Will man als Vermieter auf steuerlich auf Nummer sicher gehen, wendet sich am besten an einen versierten Steuerberater. Hinweise und Tipps dazu finden Sie auf weiteren Internetseiten wie www.immonovia.de.

Besonderheiten bei der Besteuerung

Das Themenfeld bezüglich der steuerlichen Einordnung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand ist sehr komplex. Vermieter können sehr leicht in Fallen geraten, die ihnen steuerliche und damit finanzielle Nachteile bringen. Ein solcher Fall kann eintreten, wenn das Finanzamt die vermeintlich sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen in anschaffungsnahe Herstellungskosten umqualifiziert. Beispielsweise falls der Vermieter in den ersten drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie mehr als 15 Prozent (netto) der Anschaffungskosten für Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen aufwendet.

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Erweiterung von vermieteten Objekten

Ein weiterer Fallstrick wäre die Erweiterung von Immobilien, bei der oft auch Metallbau-Profis nötig sind. Es besteht nämlich die Möglichkeit, dass ausschließlich mithilfe einer Abschreibung geltend zu machende Herstellungskosten auch noch nach dem steuerrechtlich relevanten Zeitraum von drei Jahren ab dem Kauf der Immobilie anfallen. Beispielsweise wertet die Finanzverwaltung oft alle Aufwendungen im Rahmen einer Immobilien-Erweiterung ebenfalls als Herstellungskosten. Diese Regelung gilt für:

die Wiederherstellung sanierungsbedürftiger Immobilien
den Anbau, die Aufstockung oder die Vergrößerung von Wohn- bzw. Nutzflächen

Wenn man bedenkt, dass schon die oft kostspielige Installation eines Balkons bzw. einer Terrasse oder der Einbau einer Dachgaube die nutzbare Wohnfläche deutlich vergrößert, ist es wichtig, zumindest einen Teil dieser Kosten über eine zeitnahe Steuerersparnis wieder hereinzuholen. Deshalb ist es für die Liquidität des Vermieters durchaus relevant, ob die anfallenden Kosten sofort steuermindernd zu berücksichtigen sind oder ob sie jedes Jahr lediglich mit zwei Prozent geltend gemacht werden dürfen.

Praktisches Beispiel

Angenommen, die Kosten für den Einbau einer Dachgaube betragen 20.000 Euro. Dann liegt die jährliche Steuerersparnis bei einem angenommenen Spitzensteuersatz von 42 Prozent bei lediglich 168 Euro (20.000 Euro x 2 Prozent Abschreibung = 400 Euro x 42 Prozent Steuersatz = 168 Euro). Könnte man jene 20.000 Euro aber als Erhaltungsaufwand, somit Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, geltend machen, ergäbe sich eine Steuerersparnis in Höhe von 8.400 Euro (20.000 Euro x 42 Prozent). Der Unterschied wäre deutlich und würde sich im Geldbeutel des Vermieters positiv bemerkbar machen.

Die „Vermehrung von Gebäudesubstanz“

Herstellungskosten lassen sich leider nicht immer sofort als solche erkennen, beispielsweise im Falle der sogenannten „Vermehrung der Gebäudesubstanz“ bei ausbleibender Vergrößerung vorhandener Nutzflächen. Laut BFH-Rechtsprechung zählen schon folgende Maßnahmen zu den Herstellungskosten:

Anbringung von Markisen (Az.: IX R 276/84)
Installation von Alarmanlagen (Az.: IX R 85/88)

Die Begründung in beiden Fällen war, dass beide Maßnahmen eine Vermehrung der Immobiliensubstanz darstellten.

„Verbesserung“ einer Immobilie

Neben der Vermehrung der Gebäudesubstanz ist auch eine wesentliche Verbesserung der Substanz einer Immobilie dazu geeignet, Herstellungskosten zu generieren. Der BFH (Bundesfinanzhof) hat zwar durch ein Urteil vom 9.5.1995 (Az.: IX R 216/92) festgestellt, dass Herstellungskosten nicht schon allein dadurch charakterisiert werden, dass hohe Erhaltungsaufwendungen innerhalb eines Kalenderjahres anfallen. Eine wesentliche Verbesserung sowie die Abschreibung in Form von Herstellungskosten müssten dadurch gekennzeichnet sein, dass sie über eine „zeitgemäße substanzerhaltene Erneuerung der Immobilie hinausgehen“. Zudem müssen die zugrundeliegenden Maßnahmen den „Gebrauchswert der Immobilie“ erhöhen.

Stichwort „Verbesserung des Standards“

Die Finanzverwaltung verwendet in der Praxis sehr oft die Bezeichnung „Standard-Verbesserung“ und definiert sie so: Maßnahmen sind als Herstellungskosten einzuordnen, wenn eine Immobilie mithilfe von baulichen Maßnahmen von sehr einfachem Standard auf mittleren Standard angehoben wird oder wenn sich ein mittlerer Standard durch entsprechende Maßnahmen zu (sehr) hohen Standard verändert. Zur Prüfung werden vier zentrale Ausstattungsmerkmale herangezogen:

Heizungsinstallation
Sanitäranlagen
Elektroinstallation
Fenster

Für die Finanzbehörde gilt die Verbesserung des Standards bereits als vollzogen, wenn in drei dieser Bereiche Veränderungen vorgenommen wurden.

Tipp: Um eine solche Einordnung durch das Finanzamt zu verhindern, sollten entsprechende Arbeiten gut geplant werden. Im Idealfall lässt man also nicht parallel die Heizungsanlage erneuern, in der Immobilie Elektroinstallationen austauschen und zusätzlich noch alle Bäder sanieren. Dann würde das Finanzamt die dafür anfallenden Ausgaben als Gesamtpaket betrachten und sie als Herstellungskosten einstufen. Wer höhere steuerliche Vorteile nutzen und die Kosten als Erhaltungsaufwendungen geltend machen möchte, lässt sich also etwas Zeit.

Sonderfall – Sanierung auf Raten

Selbst bei ausgefeilter Zeitplanung lässt sich das Risiko, dass das Finanzamt die Ausgaben dennoch als Herstellungskosten einordnet, nicht zu 100 Prozent beseitigen. Hier kommt der Begriff der sogenannten „Sanierung auf Raten“ ins Spiel. In manchen Fällen qualifiziert die Finanzbehörde vorgenommene Erhaltungsmaßnahmen nämlich trotzdem als Herstellungskosten. Vor allem geht die Finanzverwaltung von einer Sanierung auf Raten aus, wenn zwar die einzelnen Aufwendungen innerhalb des Veranlagungszeitraumes noch nicht zur wesentlichen Verbesserung eines Gebäudes führen, sie sich aber als Teil einer Gesamtmaßnahme über mehrere Veranlagungszeiträume hinweg erstrecken und letztendlich in ihrer Gesamtheit in einer Anhebung des Immobilien-Standards niederschlagen. Die Folge ist die Einordnung aller Aufwendungen als Herstellungskosten. Das Finanzamt vermutet immer dann eine Sanierung auf Raten, wenn entsprechende Maßnahmen in einem Zeitraum von maximal fünf Jahren vorgenommen und abgeschlossen werden.

Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand – den Steuerberater fragen

Das deutsche Steuerrecht gilt ein sehr komplexes Regelwerk, bei dem selbst Fachleute manchmal überfordert sind. Wer als Immobilieneigentümer Wohnraum oder auch Nutzfläche vermietet und sich mit den steuerrechtlichen Unterschieden von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen nicht auskennt, der sollte die Dienste eines Steuerberaters in Anspruch nehmen. Dieser Fachmann kann dabei helfen, steuerliche Klippen zu umschiffen und anfallende Kosten korrekt einzuordnen.