Immobilienbewertung: Ablauf, Kosten und Tipps

Eine Immobilienbewertung sollte man immer Profis überlassen. Foto: © Vera / stock adobe

Ob beim Verkauf, Kauf, für die Finanzierung oder steuerliche Angelegenheiten – eine Immobilienbewertung zur realistischen Einschätzung des Marktwertes hilft, fundierte Entscheidungen zu treffen und finanzielle Risiken so gering wie möglich zu halten.

Doch wie wird der Wert einer Immobilie eigentlich genau bestimmt? Welche Faktoren spielen dabei eine Rolle und welche Methoden gibt es? Wir geben die Antworten.

Warum ist eine professionelle Immobilienbewertung so wichtig?

Eine professionelle Immobilienbewertung sorgt für Transparenz und Sicherheit. Ohne eine fundierte Wertermittlung besteht das Risiko, eine Immobilie unter Wert zu verkaufen oder überteuert zu kaufen. Sachverständige nutzen hierfür standardisierte Bewertungsverfahren, um einen objektiven und marktgerechten Wert zu ermitteln.

Dies ist besonders wichtig bei Finanzierungen, Erbschaften oder Scheidungen – Fälle, in denen eine ungenaue Bewertung zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen kann. Auch für steuerliche Zwecke oder bei einer Zwangsversteigerung ist eine professionelle Bewertung unverzichtbar.

Wie läuft die Immobilienbewertung durch den Makler ab?

Der Prozess der Immobilienbewertung startet in aller Regel mit einer Besichtigung der Immobilie. Anschließend arbeitet der Makler eine Analyse von Standort und Umfeld aus, bevor er das für die Bewertung geeignete Verfahren auswählen kann. Gebräuchlich sind folgende Varianten:

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand der Verkaufspreise ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage ermittelt. Dieses Verfahren wird häufig bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern angewendet, da hier meist ausreichend Vergleichsdaten vorliegen. Faktoren wie Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung fließen in die Bewertung ein, um den marktgerechten Preis abzubilden.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren basiert auf den Herstellungskosten der Immobilie und wird vor allem bei selbst genutzten Häusern oder Spezialimmobilien angewendet, für die wenige Vergleichswerte existieren. Dabei werden der Wert des Gebäudes aus den Baukosten (abzüglich Alterswertminderung) und der Bodenwert separat berechnet und anschließend zu einem Gesamtwert zusammengerechnet.

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Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren wird in der Regel bei Renditeobjekten wie Mietshäusern oder Gewerbeimmobilien genutzt und orientiert sich an den zukünftigen Erträgen, welche die Immobilie erwirtschaftet. Der Wert ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten sowie einem marktüblichen Kapitalisierungszinssatz, der das Risiko und die Attraktivität der Investition widerspiegelt.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

Das Objekt selbst

Jede Immobilie ist grundsätzlich individuell zu bewerten. Art der Immobilie, Baujahr, Erhaltungszustand, Bausubstanz, Ausstattung und Größe eines Hauses oder einer Wohnung sind die ersten wichtigen Anhaltspunkte einer Bewertung. Hinzu kommen beim Haus natürlich auch die aktuellen Bodenrichtwerte für das Grundstück, übernommene Baulasten oder Dienstbarkeiten.

Welche Renovierungen bzw. Sanierungen wurden bereits durchgeführt oder stehen noch an? Auch der allgemeine modernisierte oder eben veraltete Zustand einer Immobilie (insbesondere auch der optische Zustand) spielt bei der Immobilienbewertung eine große Rolle, ebenso wie die individuelle oder massenkompatible Raumaufteilung.

Bei Eigentumswohnungen stellt sich die Frage, ob hier ausreichend Rücklagen vorhanden sind. Weitere Fragen sind: Wie viele Wohneinheiten befinden sich im Gebäude? Ist es eine kleine Anlage oder ein großer Wohnblock? Diese und weitere Kriterien sind bei einer optimalen Immobilienbewertung immer zu berücksichtigen.

Die Lage

Bei einer Immobilie können Sie alles verändern – nur die Lage nicht. Deshalb kommt der Lagebewertung auch eine besondere Bedeutung zu. Jede Standortbewertung muss individuell erstellt werden. So wird zum Beispiel im Rahmen einer Immobilienbewertung mit Frankfurt als Standort ganz anders berücksichtigt als etwa eine Kleinstadt im ländlichen Bereich.

Berücksichtigt werden u. a. die Art der Lage (Stadt- oder Randlage, ruhige oder eher zentrale Lage, Höhenlage mit Ausblick usw.), die unmittelbare Umgebungsbebauung ebenso wie die direkte Nachbarschaft. Ein weiteres Augenmerk liegt auf Freizeiteinrichtungen, Grünanlagen sowie selbstverständlich auf der vorhandenen Infrastruktur, also Verkehrsanbindungen zu Schnellstraßen oder Autobahnen, öffentliches Verkehrsnetz, gute Erreichbarkeit von Bahnhof und Flughafen, einer guten Energieversorgung sowie einem technisch hochwertig ausgebauten Kommunikationsnetz.

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Zur Infrastruktur zählen auch die sozialen Einrichtungen wie Schulen, Kindergärten, kulturelle Einrichtungen, usw. Weiterhin werden die Nähe/Entfernung zu den verschiedensten Einkaufsmöglichkeiten, der ärztlichen Versorgung und den wichtigen Dienstleistungen des täglichen Bedarfs in eine Immobilienbewertung integriert.

Marktbedingungen

Den regionalen Immobilienmarkt zu kennen und täglich zu analysieren ist eine der Grundvoraussetzungen einer guten Immobilienbewertung. Angebot und Nachfrage beherrschen den Preis. Auf Grund der täglichen Veränderungen am Immobilienmarkt ist auch der Marktwert / Verkehrswert von Immobilien einer ständigen Veränderung unterworfen.

Eigene Erfahrungswerte über verkaufte Immobilien, Datengrundlagen der Gutachterausschüsse und die Anwendung bzw. Hinzuziehung verschiedener anderer Wertermittlungsverfahren (z. B. des Vergleichswertverfahrens) bieten eine gute Grundlage der Preisermittlung.

Wichtig zu wissen: Der Marktwert – auch Verkehrswert genannt – bezieht sich immer auf den aktuellen Immobilienmarkt. Er bezeichnet den Wert einer Immobilie zum Zeitpunkt der durchgeführten Wertermittlung / Bewertung (auch Wertermittlungsstichtag genannt).

Welche Unterlagen benötigt der Makler für die Bewertung?

Im Regelfall benötigt der Makler folgende Unterlagen für eine professionelle Bewertung:

  • Grundbuchauszug
  • Baupläne und Energieausweis
  • Nebenkostenabrechnungen und eventuelle Mietverträge
  • Nachweise über durchgeführte Renovierungen oder Modernisierungen

Vorteile der Immobilienbewertung durch einen Makler

Die Immobilienbewertung durch einen Makler hat viele Vorteile. Er verfügt über das nötige Fachwissen und entsprechende Erfahrung, hat Zugang zu Datenbanken und Marktkenntnissen. Zudem kann er mit einem neutralen Blick auf die Immobilie aufwarten. Durch die Übernahme der gesamten Analyse und Berechnung nimmt er seinem Kunden viel Zeit ab.

Fazit

Eine Immobilienbewertung sollte man immer Profis überlassen, denn Fehler können sich hier teuer rächen. Schön, dass es inzwischen kompetente Makler gibt, dem Kunden einen Komplettservice bieten und ihm damit viel Zeit und Arbeit ersparen. Das sollte es einem unbedingt wert sein!

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Der Autor Hajo Simons

Verfasst von Hajo Simons

arbeitet seit gut 30 Jahren als Wirtschafts- und Finanzjournalist, überdies seit rund zehn Jahren als Kommunikationsberater.
Nach seinem Magister-Abschluss an der RWTH Aachen in den Fächern Germanistik, Anglistik und Politische Wissenschaft waren die ersten beruflichen Stationen Mitte der 1980er Jahre der Bund der Steuerzahler Nordrhein-Westfalen (Pressesprecher) sowie bis Mitte der 1990er Jahre einer der größten deutschen Finanzvertriebe (Kommunikationschef und Redenschreiber).