Baufinanzierung – Was beeinflusst die Höhe der Zinsen?

Wer heute einen Baukredit aufnehmen möchte, muss dafür deutlich höhere Zinsen zahlen als noch vor 1,5 Jahren. Dabei stellt sich fast automatisch die Frage, warum die Bauzinsen mittlerweile so stark gestiegen sind.

Die möglichen Einflussfaktoren sind vielfältig. Doch welche sollten potenzielle Käufer oder Bauherren besonders im Blick haben?

Wie lassen sich heute noch günstige Bauzinsen finden?

Wer sich in der heutigen Marktsituation für eine Baufinanzierung interessiert, sollte vor einer Entscheidung den Markt sondieren. Ein kostenfreier Darlehensrechner kann dabei helfen, unterschiedliche Angebote zu prüfen und die Kosten zu ermitteln. Da die Angebote sich zum Teil deutlich unterscheiden, lohnt sich ein solcher Blick nahezu immer.

Welche Faktoren wirken sich auf die Bauzinsen aus?

Die Bauzinsen werden von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst. Hier die wichtigsten Zusammenhänge:

Zinspolitische und wirtschaftliche Einflussfaktoren

Mit den größten Einfluss haben zinspolitische und wirtschaftliche Veränderungen. Dazu gehören:

  1. Die Zinspolitik der Zentralbanken

Die Zentralbanken spielen eine entscheidende Rolle bei der Festlegung der Geldpolitik, da sie die Leitzinsen festlegen. Veränderungen der Leitzinsen beeinflussen zumindest indirekt –  über die Renditeentwicklung von Bundesanleihen und Hypothekenpfandbriefen – die Bauzinsen. An der Rendite dieser Hypo-Pfandbriefe orientieren sich die Banken, sobald sie die Zinsen für Baudarlehen kalkulieren.

Deshalb gilt: Eine expansive Geldpolitik mit niedrigen Leitzinsen kann zu günstigeren Bauzinsen führen, während eine restriktive Geldpolitik höhere Zinssätze begünstigt.

  1. Inflation

Die Inflation beschreibt die allgemeine Preissteigerung von Gütern und Dienstleistungen. Hohe Inflationsraten können zu steigenden Bauzinsen führen, wobei der Mechanismus wieder über die Leitzinsen funktioniert. Bei hoher Inflation erhöht die EZB die Leitzinsen, um den Preissteigerungen entgegenzuwirken. Dies führt zum oben genannten Effekt, an dessen Ende höhere Bauzinsen stehen.

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Darüber hinaus können hohe Inflationserwartungen auch psychologisch wirken: Banken möchten sich für die Zukunft absichern und erhöhen deshalb bereits die Bauzinsen.

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Marktentwicklung und Bonität des Kunden

Darüber hinaus werden die Bauzinsen immer auch durch die individuelle Situation des Kunden beeinflusst. Hier gilt: Je besser die Rahmenbedingungen, desto niedriger die individuellen Kreditzinsen. Die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt sorgt ihrerseits jedoch dafür, dass sich diese Rahmenbedingungen nahezu automatisch verschlechtern.

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Hier ein Überblick über die Faktoren:

  1. Bonität und Kreditwürdigkeit

Die Bonität eines des Kreditnehmers spielt eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung der Bauzinsen. Das funktioniert folgendermaßen: Kreditgeber prüfen die Bonität, um das Ausfallrisiko einzuschätzen. Kreditnehmer mit guter Bonität erhalten demnach bessere Zinsen.

Die Bonität bestimmt sich vor allem nach den folgenden Kriterien:

  • Einkommenssituation (Wie viel Geld steht zur Verfügung?)
  • Bisheriges Zahlungsverhalten (Hat der Kreditnehmer in der Vergangenheit seine Verpflichtungen erfüllt?)
  • Verschuldung (Wie viele andere Verpflichtungen muss der Kreditnehmer schon erfüllen?)
  1. Eigenkapital und Beleihung

Die Höhe des Eigenkapitals spielt ebenfalls eine außerordentlich wichtige Rolle. Dieses bestimmt in erheblichem Maße die Höhe der Beleihung. Eine hohe Beleihung bedeutet, dass ein Großteil des Kaufpreises und der Nebenkosten durch einen Kredit finanziert werden.

Dies gilt im Normalfall ab einer Beleihung von 80 %. Je höher die Beleihung, desto höher das Ausfallrisiko. Ein hohes Risiko bedeutet bei Banken im Normalfall Zinsaufschläge und damit höhere Bauzinsen.

Leider macht die Marktentwicklung vielen Interessenten heute einen Strich durch die Rechnung. Die Preise befinden sich nämlich nach wie vor auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Damit fällt die Beleihung automatisch hoch aus.

Hier ein kleines Beispiel:

Wer bei einem Kaufpreis zzgl. Nebenkosten von 200.000 Euro ein Eigenkapital von 50.000 Euro einbringt, muss seine Immobilie nur zu 75 % beleihen. Werden für die gleiche Immobilie jedoch heute 300.000 Euro fällig, steigt die Beleihung auf fast 85 %.

In Zeiten niedriger Bauzinsen war das kein großes Problem, weil eine hohe anfängliche Tilgung gewählt werden konnte. Jetzt muss das Geld jedoch für die Zinszahlungen aufgewendet werden.

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Bauzinsen: Angebotsvergleiche sind heute wichtiger denn je

Die Bauzinsen sind in den letzten 1,5 Jahren von ihrem Rekordtief auf ein recht hohes Niveau gestiegen. Dies liegt vor allem an den gestiegenen Leitzinsen und der Inflation. Bauherren und Immobilienkäufer stehen jedoch vor dem Problem, dass Immobilien immer schwieriger zu finanzieren sind. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, die Angebote genau zu vergleichen und jeden Zehntel-Prozentpunkt Zinsen einzusparen.

 

Foto: ©Purple­_Queue / depositphotos

Hajo Simons
Hajo Simons

arbeitet seit gut 30 Jahren als Wirtschafts- und Finanzjournalist, überdies seit rund zehn Jahren als Kommunikationsberater. Nach seinem Magister-Abschluss an der RWTH Aachen in den Fächern Germanistik, Anglistik und Politische Wissenschaft waren die ersten beruflichen Stationen Mitte der 1980er Jahre der Bund der Steuerzahler Nordrhein-Westfalen (Pressesprecher) sowie bis Mitte der 1990er Jahre einer der größten deutschen Finanzvertriebe (Kommunikationschef und Redenschreiber).

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