Immobilien als Kapitalanlage sind in Deutschland sehr beliebt. Grund sind die nach wie vor niedrigen Zinsen bei sicheren Anlageformen wie Bundesanleihen oder Festgelder. Doch wie lässt sich die Rendite einer Investment-Immobilie berechnen.
Die entscheidende Frage vor einem Investment etwa in ein Mehrfamilienhaus oder ein gemischt genutztes Objekt lautet: Wie finde ich heraus, welche Immobilie geeignet ist? Eine wichtige Kennzahl in diesem Zusammenhang ist die Immobilienrendite. Welche Aussagekraft diese Kennzahl hat und wie sie genau berechnet wird, findet sich in diesem Beitrag.
Was ist die Immobilienrendite?
Wenn umgangssprachlich von der Immobilienrendite gesprochen wird, so ist genau genommen die Bruttorendite einer Immobilie damit gemeint.
Sie ist bei Weitem nicht die einzige Kennzahl, die Aussagekraft über die Rendite einer Immobilie besitzt, wird aber aufgrund ihrer Einfachheit in der Berechnung sehr gern herangezogen, um sich einen ersten Eindruck über die finanziellen Rahmenbedingungen einer Immobilie zu machen.
Weitere interessante Kennzahlen, mit denen sich der Wissensstand in weiterer Folge noch vertiefen lässt, sind unter anderem die Nettorendite, die Eigenkapitalrendite sowie der Mietpreismultiplikator.
Als Basis für die Berechnung der Bruttorendite werden das jährliche Mieteinkommen und der Kaufpreis beziehungsweise der Marktwert einer Immobilie herangezogen. Das Ergebnis ist ein Prozentwert, der als erste Orientierung dafür dient, ob das entsprechende Objekt eine gute Anlageform darstellen könnte.
- Bandel, Dr. Stefan (Autor)
- Siepe, Werner (Autor)
- Balzer, Leonard (Autor)
- Burk, Peter (Autor)
Wie hoch sollte die Immobilienrendite sein?
Die Meinungen vieler Experten gehen bei diesem Thema ein wenig auseinander. Beim absoluten Mindestwert ist der Tenor jedoch einhellig: Die Bruttorendite sollte bei mindestens vier Prozent liegen, damit die Immobilie als Kapitalanlage infrage kommt.
Denn ab diesem Wert ist es grundsätzlich möglich, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten, die sich komplett selbst trägt und dabei auch den Kredit abbezahlt, der zwecks Finanzierung gegebenenfalls dafür aufgenommen werden muss.
Das ist allerdings nur dann der Fall, wenn die Immobilie ständig von Mietern bewohnt wird, die pünktlich und regelmäßig ihre Miete bezahlen. Da dies nicht immer der Fall ist und es zwischendurch auch zu einem Leerstand kommen könnte oder im schlimmsten Fall sogar Mietnomaden einziehen könnten, sollte die Bruttorendite zur Sicherheit etwas höher sein.
Die Bruttorendite ist jedoch nicht das einzige wichtige Kriterium für den Kauf einer Immobilie. Darüber hinaus spielen weitere wichtige Faktoren wie beispielsweise die Lage oder die Bausubstanz des Gebäudes eine wichtige Rolle.
Um eine umfassende Gesamtbeurteilung vornehmen zu können, empfiehlt es sich, bei einer Anlage-Immobilie genauso sorgfältig vorzugehen wie beim Kauf eines Eigenheims. Der Blick eines Fachmanns wie beispielsweise einem Bausachverständigen kann in diesem Fall viel Ärger ersparen.
Wie wird die Immobilienrendite genau berechnet?
Die Formel für die Berechnung der Immobilienrendite lautet:
Bruttorendite = Jahreskaltmiete x 100 / Kaufpreis
Zur Veranschaulichung dient am besten ein kleines Beispiel:
Ein Anleger möchte sich eine Wohnung in München kaufen. Er durchforstet dafür ein paar Immobiliensuchmaschinen im Internet und findet ein Neubauprojekt in Berg am Laim, bei der er eine Wohnung mit rund 55 Quadratmetern und einem kleinem Garten und einer Terrasse für 600.000 Euro erwerben kann.
Er checkt im Mietspiegel für München, wie hoch die durchschnittliche ortsübliche Miete für eine Wohnung dieser Klasse ist. Laut den eingegebenen Informationen könnte die Wohnung für etwa 1.500 Euro pro Monat vermietet werden. Hochgerechnet auf das Jahr ergibt das eine Jahreskaltmiete von 18.000 Euro.
Die Bruttorendite kann mit diesen Informationen nun in zwei einfachen Schritten berechnet werden. Zunächst wird die Jahreskaltmiete in der Höhe von 18.000 Euro mit 100 multipliziert.
Im zweiten Schritt wird das Ergebnis (also 1.800.000) durch den Kaufpreis der Immobilie in der Höhe von 600.000 Euro dividiert. Daraus ergibt sich eine Bruttorendite in der Höhe von drei Prozent für die ausgewählte Immobilie. Als Anlage ist sie damit nicht geeignet, da die Immobilienrendite in diesem Fall unter dem empfohlenen Mindestwert von vier Prozent liegt.
Würde die Wohnung hingegen „nur“ 500.000 Euro kosten und könnte in weiterer Folge um 20.000 Euro pro Jahr vermietet werden so würde die Bruttorendite genau bei vier Prozent liegen.
Die Nettorendite bringt eine noch genauere Betrachtung der Rentabilität
Die Bruttorendite sollte vor allem dazu verwendet werden, um eine gute Vorauswahl an entsprechenden Immobilien zu treffen.
Bei der Endauswahl empfiehlt es sich, noch ein wenig mehr ins Detail zu gehen. Dafür wird in der Regel die Nettorendite herangezogen, bei der unter anderem auch noch die Kaufnebenkosten sowie laufende Kosten und Rücklagen in die Berechnung einfließen. Die genaue Formel dafür lautet:
Nettorendite (in Prozent) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten) * 100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
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