Die Baugenehmigung ist das A und O eines Bauvorhabens – Bauantrag und Bebauungsplan spielen ebenso große Rollen.
Den Bauantrag stellen: Davor fürchten sich Bauherren am meisten. Sie fragen sich, ob sie den Bauantrag selbst stellen müssen, welche Kosten eine Baugenehmigung verursacht oder wann sie einen Bauantrag einreichen müssen. Glücklicherweise ist vieles rund um die Baugenehmigung geregelt.
Fachleute wie Architekten müssen die Bauantragsunterlagen erstellen. Und Mitarbeiter der Baubehörde geben auch im direkten Gespräch Auskunft. Wer gut informiert ist, muss sich um das Bewilligen der Baugenehmigung für sein Bauvorhaben also weitaus weniger Sorgen machen. Einen Tipp gibt`s gleich zu Beginn: Bevor Sie sich überhaupt ein Grundstück kaufen, sollten sie den zugehörigen Bebauungsplan studieren (online kostenfrei möglich). Dann wissen Sie gleich, ob dies wirklich die richtige Lage für Ihr Bauvorhaben ist.
Welche Dokumente brauche ich für einen Bauantrag?
Den Bauantrag dürfen nicht die Bauherren selbst, sondern nur ein Architekt oder ein Bauingenieur einreichen. Der Vorteil: Diese Experten wissen genau, worauf es bei den einzureichenden Unterlagen ankommt und welche dies sind. Natürlich unterscheiden sich diese Unterlagen von Bundesland zu Bundesland. Dennoch gibt es einige, die überall gleich sind. Da wäre zunächst der Auszug aus dem Liegenschaftskataster. In diesem wird unter anderem klar, wem eine bestimmte Fläche gehört, wie groß sie ist und wo ihre Grenze verläuft. Diese Flächen sind in sogenannte Flurstücke aufgeteilt.
Der Lage- und Freiflächenplan ist das nächste Dokument. Ihm kann man die Lage des Grundstückes und dessen Grenzen entnehmen. Weitere Inhalte sind die genaue Bezeichnung des Grundstücks, die Entwässerung und die Abwasserbehandlung. Auch die Nutzungsart, die mögliche Geschosszahl sowie Trauf- und Firsthöhe können entnommen werden.
Was weiterhin abzugeben ist, sind die Bauzeichnungen im Maßstab 1:100. Spätestens hierfür braucht man einen Architekten. Denn die Bauzeichnungen zeigen Grundriss, Schnitt und Ansicht des geplanten Gebäudes. Weiterhin lässt sich die geplante Nutzung der neuen Räume entnehmen oder es gibt Angaben zum Baumaterial.
Was außerdem nicht fehlen darf beim Bauantrag ist die Baubeschreibung. Sie stellt in Textform das Bauprojekt und seine technischen Details vor. Tipp: Bauherren sollten die Baubeschreibung genau prüfen, gegebenenfalls sogar durch einen unabhängigen Gutachter. Warum? In der Baubeschreibung steht, welche Leistung genau Architekt und Baufirma erbringen müssen – die Baubeschreibung ist damit Vertragsgrundlage.
Des Weiteren werden für den Bauantrag die Sicherheitsnachweise benötigt. Deren Inhalte sind Statik (Standsicherheitsnachweis), Wärmeschutz-, Schallschutz- und Brandschutznachweis. Als nächstes müssen Sie im Antrag zur Baugenehmigung Berechnungen, betreffend die unbebaute und bebaute Grundfläche sowie die Rohbau- und Gesamtkosten, eingereicht werden.
Außerdem für den Bauantrag nötig:
- Angaben zur Erschließung des Grundstücks (Wasser, Energie, Verkehr)
- Nachweis Pkw-Stellplätze
- Unterschriften
Die Baugenehmigung steht in engem Zusammenhang mit dem Bebauungsplan
Der Bebauungsplan (§30 BauGB) ist zwar kein direkt notwendiges Dokument für den Bauantrag, ist aber von großer Bedeutung für Ihr Bauvorhaben. Er ist ein verbindlicher Bauleitplan und gibt vor, was überhaupt auf dem Grundstück gebaut werden darf: Gewerbe, Handel, Wohnen etc. Der B-Plan sagt des Weiteren aus, wie viel Fläche Ihres Grundstücks Sie bebauen dürfen. Wie hoch das Gebäude ist und wie der Abstand zur Nachbarbebauung geregelt ist, steht im Bebauungsplan. Übriges: Sobald da rechtlich alles in Ordnung ist, fällt später auch die Immobilienbewertung leichter.
Außerdem finden Sie im Bebauungsplan Angaben zur Position des Gebäudes. Die Stichpunkte sind hier Baulinie (auf ihr muss gebaut werden), Baugrenze (darf nicht überschritten werden) und Bautiefe (Abstand zur Straße). Interessant ist, dass clevere Architekten den Bebauungsplan auch anpassen können, sie „schaffen Baurecht“. Das ist zum Beispiel möglich, indem sie subjektiv veraltete B-Pläne anpassen.
Manchmal gibt es aber gar keinen Bebauungsplan. In diesem Fall darf gemäß §34 BauGB alles gebaut werden, das in etwa so aussieht wie vorhandener Bestand. Im Übrigen gibt der Bebauungsplan für das Bauen innerorts oder am Ortsrand besondere Voraussetzungen an.
Wie lange dauert ein Bauantrag?
Hat der Architekt alle Elemente beisammen und wurden sie eingereicht, geht das Warten los. Die gebührenpflichtige Baugenehmigung kann bis zu mehreren Monaten dauern. Achtung: Das Bauamt versucht gelegentlich, die Genehmigungsfrist durch die Nachforderung von Unterlagen zu strecken – auch kurz vor Ablauf der Frist.
Es ist gut zu wissen, dass das Prüfverfahren für einen Bauantrag drei Stufen beinhaltet. Am Anfang steht die Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Baus. Dabei wird untersucht, ob das Bauvorhaben zum Bebauungsplan für das jeweilige Gebiet passt. Der nächste Schritt prüft die Übereinstimmung mit dem Bauordnungsrecht: Werden zum Beispiel die Abstandsflächen eingehalten? Der dritte und letzte Schritt schließlich ist das Erteilen der ersehnten Baugenehmigung.
Wie viel kostet eine Baugenehmigung?
Die Kosten für die Baugenehmigung hängen von der Höhe der Baukosten ab. Ein Richtwert besagt, dass es etwa 0,5 Prozent von diesen sind. Es gilt die folgende Formel:
Bauwert = Bauwert in € / m³ x umbauter Raum (in m³)
Allerdings sind die Kosten für die Baugenehmigung in jedem Bundesland unterschiedlich. Die Kosten für die Erstellung der für den Antrag benötigten Unterlagen muss ein Bauherr ebenfalls berücksichtigen: Sie schlagen mit zusätzlich etwa 10 Prozent der gesamten Bausumme zu Buche.
Um nicht auf unnötigen Kosten sitzenzubleiben, ist eine sogenannte Bauvoranfrage zu empfehlen. Sie kostet deutlich weniger als eine Baugenehmigung, und man weiß schon vorher, ob denn das Bebauen des vorhandenen Grundstückes überhaupt möglich ist. Kommt bei der Bauvoranfrage heraus, dass das Bauen gar nicht erlaubt ist, konnten auf jeden Fall viele Kosten gespart werden.
Der Bauvorantrag kann übrigens auch im direkten Gespräch mit einem Baubehörden-Mitarbeiter gestellt werden. In so einer Konstellation kann auch erörtert werden, ob prinzipiell eine Genehmigungsfähigkeit vorliegt. So kommt eventuell auch heraus, ob eventuell nur Details die Genehmigung gefährden – und vielleicht schnell behoben werden können. Wenn in der Bauvoranfrage möglicherweise schon Teilaspekte genehmigt wurden, sind diese übrigens rechtsgültig. Das vereinfacht den Weg zum Bauantrag.
4 Tipps für einen erfolgreichen Bauantrag
- Kümmern Sie sich rechtzeitig um Informationen. Informieren Sie sich als erstes über die in Ihrem Bundesland geltenden Baubestimmungen. Dafür sollten Sie die jeweilige Landesbauordnung zu Rate ziehen.
- Was brauchen Sie: Bauantrag, Bauanzeige oder vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren? Bevor Sie einen Bauantrag stellen, sollten Sie sich informieren, ob nicht vielleicht „weniger“ reicht. So können Sie viel Geld sparen.
- Beachten Sie die Zuständigkeiten! Das sind gute Nachrichten für die Bauherren, denn damit müssen sie sich keinesfalls selbst um das Bauantrag stellen kümmern. Dies müssen rein von rechtlicher Seite her Fachleute wie Architekten oder Bauingenieure machen.
- Weicht das Bauvorhaben vom geltenden Bebauungsplan ab, so muss ein Abweichungsantrag gestellt werden. Das ist z. B. der Fall, wenn die Abstände oder die Gebäudeform abweichen. Sprechen Sie dazu mit Ihrem Architekten.
Fazit
Es empfiehlt sich für Bauherren, nicht einfach alles ihrem Architekten zu überlassen. Wer selbst gut Bescheid weiß, vermeidet unschöne Überraschungen im Zusammenhang mit dem Bauantrag und der Baugenehmigung.
