Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand – steuerlich ein Unterschied

Wer eine vermietete Wohnung modernisieren oder gar sanieren möchte, muss oft mit hohen Kosten rechnen. Das Finanzamt erstattet einen Teil solcher Aufwendungen. FĂŒr die Höhe und den Zeitpunkt der RĂŒckerstattung ist ausschlaggebend, ob die Finanzbehörde die Ausgaben als Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand einordnet.
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Viele EigentĂŒmer von kleineren Mietobjekten sparen sich die Kosten fĂŒr eine Hausverwaltung und betreuen ihr Objekt komplett selbst. Dau gehört dann auch der teils sehr komplizierte steuerliche Unterschied zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand. Hier sind Kenntnisse von Vorteil, denn beide ziehen steuerrechtlich unterschiedliche Folgen nach sich.

ZeitrĂ€ume fĂŒr die Geltendmachung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand

ImmobilieneigentĂŒmer, die ihre Wohnung oder ihr Haus vermieten, haben zwei unterschiedliche Möglichkeiten, entstehende Kosten geltend zu machen:

  • Man kann Erhaltungsaufwendungen in der SteuererklĂ€rung entweder im Jahr der Zahlung komplett als Werbungskosten geltend machen oder sie alternativ auf einen Zeitraum von zwei bis fĂŒnf Jahren verteilen.
  • Bei Herstellungskosten ist eine andere Vorgehensweise notwendig. Solche Kosten lassen sich ausschließlich durch eine Abschreibung ĂŒber die Nutzungsdauer des GebĂ€udes steuerlich geltend machen. Folge: Da pro Kalenderjahr lediglich zwei Prozent der Aufwendungen linear abgeschrieben werden dĂŒrfen, spĂŒren die Vermieter diese Art der Steuerersparnis kaum).

Wer es sich zur Aufgabe gemacht hat, die steuerlichen Angelegenheiten einer vermieteten Immobilie selbst zu regeln, der ist gut beraten, sich mit diesem Thema intensiv auseinanderzusetzen, denn es gibt einige Fallstricke. Will man als Vermieter auf steuerlich auf Nummer sicher gehen, wendet sich am besten an einen versierten Steuerberater. Hinweise und Tipps dazu finden Sie auf weiteren Internetseiten wie www.immonovia.de.

Besonderheiten bei der Besteuerung

Das Themenfeld bezĂŒglich der steuerlichen Einordnung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand ist sehr komplex. Vermieter können sehr leicht in Fallen geraten, die ihnen steuerliche und damit finanzielle Nachteile bringen. Ein solcher Fall kann eintreten, wenn das Finanzamt die vermeintlich sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen in anschaffungsnahe Herstellungskosten umqualifiziert. Beispielsweise falls der Vermieter in den ersten drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie mehr als 15 Prozent (netto) der Anschaffungskosten fĂŒr Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen aufwendet.

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Erweiterung von vermieteten Objekten

Ein weiterer Fallstrick wĂ€re die Erweiterung von Immobilien, bei der oft auch Metallbau-Profis nötig sind. Es besteht nĂ€mlich die Möglichkeit, dass ausschließlich mithilfe einer Abschreibung geltend zu machende Herstellungskosten auch noch nach dem steuerrechtlich relevanten Zeitraum von drei Jahren ab dem Kauf der Immobilie anfallen. Beispielsweise wertet die Finanzverwaltung oft alle Aufwendungen im Rahmen einer Immobilien-Erweiterung ebenfalls als Herstellungskosten. Diese Regelung gilt fĂŒr:

  • die Wiederherstellung sanierungsbedĂŒrftiger Immobilien
  • den Anbau, die Aufstockung oder die VergrĂ¶ĂŸerung von Wohn- bzw. NutzflĂ€chen
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Wenn man bedenkt, dass schon die oft kostspielige Installation eines Balkons bzw. einer Terrasse oder der Einbau einer Dachgaube die nutzbare WohnflĂ€che deutlich vergrĂ¶ĂŸert, ist es wichtig, zumindest einen Teil dieser Kosten ĂŒber eine zeitnahe Steuerersparnis wieder hereinzuholen. Deshalb ist es fĂŒr die LiquiditĂ€t des Vermieters durchaus relevant, ob die anfallenden Kosten sofort steuermindernd zu berĂŒcksichtigen sind oder ob sie jedes Jahr lediglich mit zwei Prozent geltend gemacht werden dĂŒrfen.

Praktisches Beispiel

Angenommen, die Kosten fĂŒr den Einbau einer Dachgaube betragen 20.000 Euro. Dann liegt die jĂ€hrliche Steuerersparnis bei einem angenommenen Spitzensteuersatz von 42 Prozent bei lediglich 168 Euro (20.000 Euro x 2 Prozent Abschreibung = 400 Euro x 42 Prozent Steuersatz = 168 Euro). Könnte man jene 20.000 Euro aber als Erhaltungsaufwand, somit Werbungskosten bei den EinkĂŒnften aus Vermietung und Verpachtung, geltend machen, ergĂ€be sich eine Steuerersparnis in Höhe von 8.400 Euro (20.000 Euro x 42 Prozent). Der Unterschied wĂ€re deutlich und wĂŒrde sich im Geldbeutel des Vermieters positiv bemerkbar machen.

Die „Vermehrung von GebĂ€udesubstanz“

Herstellungskosten lassen sich leider nicht immer sofort als solche erkennen, beispielsweise im Falle der sogenannten „Vermehrung der GebĂ€udesubstanz“ bei ausbleibender VergrĂ¶ĂŸerung vorhandener NutzflĂ€chen. Laut BFH-Rechtsprechung zĂ€hlen schon folgende Maßnahmen zu den Herstellungskosten:

  • Anbringung von Markisen (Az.: IX R 276/84)
  • Installation von Alarmanlagen (Az.: IX R 85/88)

Die BegrĂŒndung in beiden FĂ€llen war, dass beide Maßnahmen eine Vermehrung der Immobiliensubstanz darstellten.

„Verbesserung“ einer Immobilie

Neben der Vermehrung der GebĂ€udesubstanz ist auch eine wesentliche Verbesserung der Substanz einer Immobilie dazu geeignet, Herstellungskosten zu generieren. Der BFH (Bundesfinanzhof) hat zwar durch ein Urteil vom 9.5.1995 (Az.: IX R 216/92) festgestellt, dass Herstellungskosten nicht schon allein dadurch charakterisiert werden, dass hohe Erhaltungsaufwendungen innerhalb eines Kalenderjahres anfallen. Eine wesentliche Verbesserung sowie die Abschreibung in Form von Herstellungskosten mĂŒssten dadurch gekennzeichnet sein, dass sie ĂŒber eine „zeitgemĂ€ĂŸe substanzerhaltene Erneuerung der Immobilie hinausgehen“. Zudem mĂŒssen die zugrundeliegenden Maßnahmen den „Gebrauchswert der Immobilie“ erhöhen.

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Stichwort „Verbesserung des Standards“

Die Finanzverwaltung verwendet in der Praxis sehr oft die Bezeichnung „Standard-Verbesserung“ und definiert sie so: Maßnahmen sind als Herstellungskosten einzuordnen, wenn eine Immobilie mithilfe von baulichen Maßnahmen von sehr einfachem Standard auf mittleren Standard angehoben wird oder wenn sich ein mittlerer Standard durch entsprechende Maßnahmen zu (sehr) hohen Standard verĂ€ndert. Zur PrĂŒfung werden vier zentrale Ausstattungsmerkmale herangezogen:

  • Heizungsinstallation
  • SanitĂ€ranlagen
  • Elektroinstallation
  • Fenster

FĂŒr die Finanzbehörde gilt die Verbesserung des Standards bereits als vollzogen, wenn in drei dieser Bereiche VerĂ€nderungen vorgenommen wurden.

Tipp: Um eine solche Einordnung durch das Finanzamt zu verhindern, sollten entsprechende Arbeiten gut geplant werden. Im Idealfall lĂ€sst man also nicht parallel die Heizungsanlage erneuern, in der Immobilie Elektroinstallationen austauschen und zusĂ€tzlich noch alle BĂ€der sanieren. Dann wĂŒrde das Finanzamt die dafĂŒr anfallenden Ausgaben als Gesamtpaket betrachten und sie als Herstellungskosten einstufen. Wer höhere steuerliche Vorteile nutzen und die Kosten als Erhaltungsaufwendungen geltend machen möchte, lĂ€sst sich also etwas Zeit.

Sonderfall – Sanierung auf Raten

Selbst bei ausgefeilter Zeitplanung lĂ€sst sich das Risiko, dass das Finanzamt die Ausgaben dennoch als Herstellungskosten einordnet, nicht zu 100 Prozent beseitigen. Hier kommt der Begriff der sogenannten „Sanierung auf Raten“ ins Spiel. In manchen FĂ€llen qualifiziert die Finanzbehörde vorgenommene Erhaltungsmaßnahmen nĂ€mlich trotzdem als Herstellungskosten. Vor allem geht die Finanzverwaltung von einer Sanierung auf Raten aus, wenn zwar die einzelnen Aufwendungen innerhalb des Veranlagungszeitraumes noch nicht zur wesentlichen Verbesserung eines GebĂ€udes fĂŒhren, sie sich aber als Teil einer Gesamtmaßnahme ĂŒber mehrere VeranlagungszeitrĂ€ume hinweg erstrecken und letztendlich in ihrer Gesamtheit in einer Anhebung des Immobilien-Standards niederschlagen. Die Folge ist die Einordnung aller Aufwendungen als Herstellungskosten. Das Finanzamt vermutet immer dann eine Sanierung auf Raten, wenn entsprechende Maßnahmen in einem Zeitraum von maximal fĂŒnf Jahren vorgenommen und abgeschlossen werden.

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Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand – den Steuerberater fragen

Das deutsche Steuerrecht gilt ein sehr komplexes Regelwerk, bei dem selbst Fachleute manchmal ĂŒberfordert sind. Wer als ImmobilieneigentĂŒmer Wohnraum oder auch NutzflĂ€che vermietet und sich mit den steuerrechtlichen Unterschieden von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen nicht auskennt, der sollte die Dienste eines Steuerberaters in Anspruch nehmen. Dieser Fachmann kann dabei helfen, steuerliche Klippen zu umschiffen und anfallende Kosten korrekt einzuordnen.

Hajo Simons
Hajo Simons

arbeitet seit gut 30 Jahren als Wirtschafts- und Finanzjournalist, ĂŒberdies seit rund zehn Jahren als Kommunikationsberater. Nach seinem Magister-Abschluss an der RWTH Aachen in den FĂ€chern Germanistik, Anglistik und Politische Wissenschaft waren die ersten beruflichen Stationen Mitte der 1980er Jahre der Bund der Steuerzahler Nordrhein-Westfalen (Pressesprecher) sowie bis Mitte der 1990er Jahre einer der grĂ¶ĂŸten deutschen Finanzvertriebe (Kommunikationschef und Redenschreiber).

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