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Immobilienbewertung – der „richtige“ Preis für Haus, Wohnung, Eigenheim

Ob Haus, Wohnung oder Eigenheim. Jeder Immobilieneigentümer oder Immobilienkäufer sollte wissen, wie viel sein Objekt wert ist. Die Immobilienbewertung ist gleichsam eine Wissenschaft für sich. Es gibt drei unterschiedliche Wertermittlungsverfahren. Hier ein Überblick.

Die eigene Wohnung oder das Eigenheim ist für viele Menschen auch eine sehr emotionale Sache. Das gilt vor allem für Senioren, die Jahrzehnte lang darin gelebt haben und sich jetzt kleiner setzen wollen oder gar in eine Pflegeeinrichtúng umziehen müssen. Für sie und aus emotionalen Gründen ist die lieb gewonnene Immobilie fast immer mehr wert als in Wirklichkeit. Um den tatsächlichen Wert von Eigenheim, Wohnung oder aus Mietshaus zu ermitteln, gibt es bei der Immobilienbewertung drei anerkannte Methoden.

Das Vergleichswertverfahren bei der Immobilienbewertung von Haus, Wohnung, Eigenheim

Dieses Verfahren zählt zu den drei in Deutschland verwendeten Methoden der Immobilienbewertung. Beim Vergleichswertverfahren bilden schon erzielte Kaufpreise von Immobilien und Grundstücken die Basis für die Wertberechnung. Das Ergebnis ist dann wiederum die Grundlage für die Festlegung eines angemessenen Verkehrswertes der betreffenden Immobilie.

Das Vergleichswertverfahren gilt unter Experten als die einfachste Methode der Wertermittlung. Die größte Herausforderung liegt darin, vergleichbare Grundstücke oder Immobilien ausfindig zu machen, mit denen dann der Wert der eigentlichen Immobilie verglichen werden kann. Voraussetzungen für eine Vergleichbarkeit sind vor allem:

  • ähnliche Lage der Immobilie
  • annähernd gleiche Größe der Vergleichsimmobilie
  • ähnliche Ausstattungsmerkmale
  • vergleichbare Nutzung
  • möglichst identische Bodenbeschaffenheit

Das Vergleichswertverfahren wird hauptsächlich bei der Wertermittlung von Wohnimmobilien verwendet, vor allem für Ein- oder Zweifamilienhäuser bzw. für Eigentumswohnungen. Sehr hilfreich für die Berechnung eines Vergleichswerts sind die sogenannten Kaufpreissammlungen, welche durch die örtlichen Gutachterausschüsse regelmäßig erstellt werden. Diese Sammlungen enthalten normalerweise alle notariell beurkundeten Immobilienkaufverträge (der Kommunen, Regionen oder Bundesländer) einschließlich des jeweils erzielten Kaufpreises und des Bodenrichtwerts.

Bei Bodenrichtwert handelt es sich den Wert für den Grund und Boden, auf dem eine Immobilie steht. Weitere Faktoren, die beim Vergleichswertverfahren Beachtung finden, sind die sogenannte Mikrolage rund um die zu bewertende Immobilie, Beurteilungen von Sachverständigen bezüglich des Zustands der Immobilie sowie detaillierte Recherchen zur gesamten Marktsituation.

Das Ertragswertverfahren bei der Immobilienbewertung von Mietobjekten

Das Ertragswertverfahren konzentriert sich vor allem auf die für die Zukunft erwarteten Einnahmen in Form des Überschusses (der aus der Differenz von Ertrag und Aufwendungen entsteht). Der Ertragswert einer Immobilie wird ermittelt, indem man zuerst den Wert der baulichen Anlage(n) errechnet. Danach addiert man den Bodenwert hinzu. Der Ertragswert ist also letztlich die Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert. Eine einfache Beispielrechnung zeigt das genaue Vorgehen beim Ertragswertverfahren:

Jahresrohertrag (auch Mietertrag genannt)

– Bewirtschaftungskosten

= Grundstücksreinertrag

– Verzinsung des Bodenwerts (durch Verwendung des Liegenschaftszinses)

= Gebäudereinertrag x Vervielfältiger (Faktor zur Einbeziehung sogenannten Rentenbarwertes)

= Gebäudeertragswert

+/- sonstige wertbeeinflussende Faktoren (z. B. Abweichungen des baulichen Zustandes, der Miete)

+ Bodenwert

= Ertragswert

Weil dieses Verfahren mit erzielten Einnahmen aus Vermietungen oder Verpachtungen arbeitet, eignet es sich nicht zur Wertermittlung aller Immobilien, sondern vor allem für vermietete Mehrfamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsimmobilien sowie Immobilien mit gemischter Nutzung (privat, gewerblich), Klinikgebäude oder Hotelimmobilien.

Immobilienbewertung mit dem Sachwertverfahren

Das sogenannte Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, falls eine Immobilie keine Erträge abwirft und deshalb das Ertragswertverfahren nicht greift. Hier wird zunächst der Wert der baulichen Anlage(n) ermittelt (der auch als Gebäudesachwert bezeichnet wird) In einem zweiten Schritt addiert man diesen Gebäudesachwert mit dem Bodenwert der Immobilie. Dieser ist vorher mithilfe des Vergleichswertverfahrens zu berechnen. Eher selten wird der Bodenrichtwert einer Immobilie für die Berechnung berücksichtigt. Auch hier macht ein einfaches Schema die notwendigen Berechnungsschritte deutlich:

Wertminderung aufgrund Mängel bei der Herstellung

– Wertminderung aufgrund des Immobilienalters

+/- sonstige wertbeeinflussende Umstände

= Wert der baulichen Anlage

+ Wert der sonstigen Anlagen

+ Bodenwert

= Sachwert

Das Sachwertverfahren wird hauptsächlich bei Eigentumsimmobilien wie Ein- oder Zweifamilienhäusern für die Wertermittlung genutzt. Zudem kann dieses Verfahren den Sachwert speziellen Objekte wie  öffentlichen Behörden, Burgen, Bahnhöfen, Airports, Schlössern sowie vergleichbaren, nicht zu vermietenden Immobilien errechnen.

Wann eine Immobilienbewertung erforderlich ist

Eine Immobilie wird wichtig beim Kauf oder Verkaufs des Eigenheims, eines Hauses oder einer Wohnung. In diesen Fällen helfen die Verfahren den Verkäufern und Käufern, einen angemessenen Preis festzulegen bzw. ein angemessenes Kaufpreisangebot abzugeben. Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren können aber auch dazu dienen, den Beleihungswert für eine Immobilie im Rahmen eines Darlehens festzulegen.

Hintergrund: Mithilfe dieses Beleihungswerts ermittelt die kreditgebende Bank die mögliche Darlehenshöhe. Diese Verfahren werden darüber hinaus auch in Erbschaftsangelegenheiten verwendet. Nimmt man etwa an, ein Erblasser hat seinen drei Kindern gemeinsam eine Immobilie hinterlassen. Wollen die Erben nunmehr die Immobilie veräußern, so gibt das Ergebnis der Wertermittlung vor, wie viel Geld jedem aus dem Verkaufserlös zusteht. Da es sehr oft zu Rechtsstreitigkeiten kommt, können die Wertermittlungsverfahren als Beweis vor Gericht verwendet werden, falls sie denn ausführlich und rechtssicher von einem Sachverständigen erstellt wurden. Das Exposé eines Immobilienmaklers reicht für eine Beweisführung beispielsweise nicht aus.



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