Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist ein beliebtes Stressthema für Mieter und Vermieter. Welche Kosten einer Modernisierung dürfen in eine sich anschließende Mieterhöhung überhaupt einfließen? Was darf der Vermieter also auf seine Mieter umlegen und was nicht?
Überhöhte Kosten dürfen nicht umgelegt werden
In einem Rechtsstreit, der im Jahr 2009 vor dem Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 41/08) letztinstanzlich verhandelt wurde, ging es um das leidige Thema der Mieterhöhung nach Modernisierung einer Wohnung. Eine Vermieterin hatte nach dem Einbau von zwei Wasserzählern in einer vermieteten Wohnung eine Mieterhöhung von 12,10 Euro monatlich aufgrund der vorangegangenen Modernisierungsmaßnahme verlangte. Die Mieter erklärten sich zur Zahlung einer niedriger ausfallenden Mieterhöhung bereit. Sie zahlten nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme monatlich 7,18 Euro mehr, lehnten aber den von der Vermieterin verlangten Betrag ab. Dagegen ging die Vermieterin durch sämliche Gerichtsinstanzen bis zum Bundesgerichtshof (BGH) vor.
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Mieterhöhung nach Modernisierung muss angemessen sein
In ihrem Urteil gaben die BGH-Richter der Klägerin insofern Recht, dass ihr laut § 559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung zusteht. Allerdings reduzierte der BGH den von der Vermieterin verlangten Betrag auf 11,26 Euro, den sie für angemessen hielten. Es wurde zudem festgehalten, dass Vermieter eine Mieterhöhung für Modernisierungsmaßnahmen verlangen dürfen, sofern diese zur Einsparung von Wasser oder Energie geeignet sind. Oder die aufgrund baulicher Gegebenheiten notwendig werden, die nicht durch die Vermieter zu verantworten sind.
Unnötige, unzweckmäßige oder nachweislich überhöhte Kosten dürfen nicht in eine Mieterhöhung einfließen. Die beklagten Mieter wurden dazu verurteilt, der Vermieterin den als angemessen betrachteten Betrag (auch rückwirkend) zu zahlen. Sie mussten also den Differenzbetrag zwischen den von ihnen gezahlten 7,18 Euro und dem vom Gericht festgesetzten Betrag von 11, 26 Euro nachzahlen, umgerechnet monatlich 4,08 Euro.
Grundsätzlich stellt sich oft folgende Frage. Mieterhöhung: Was ist erlaubt? Die besten Antworten auf diese Frage liefern in der Regel versierte und erfahrene Rechtsanwälte.
Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.
