Wohnung verkaufen – mit oder ohne Makler?

Nach langem Überlegen steht die Entscheidung fest: Die Wohnung soll verkauft werden. Doch nun beginnt eine Phase vieler Entscheidungen.

Am Anfang steht in den meisten Fällen die Frage, ob das Objekt über einen Makler verkauft werden soll oder der Eigentümer den Verkauf selbst in die Hand nehmen möchte. Falls Sie ebenfalls vor dieser Entscheidung stehen, finden Sie hier die passenden Infos.

Mit oder ohne Makler: Vor- & Nachteile

Immobilien verkaufen ohne Makler – geht das? Sicher geht das. Die Frage ist aber, ob es sinnvoll ist und welche Alternativen es gibt. Das grundsätzliche Problem ist, dass Privatpersonen einen Immobilienverkauf üblicherweise nur einmal im Leben tätigen, also jegliche Erfahrung rund um Immobilientransaktionen fehlt.

Außerdem geht es regelmäßig um sehr hohe Beträge. Die wirtschaftliche Bedeutung ist also immens, und nicht selten stellt die zu verkaufende Immobilie den größten Vermögenswert des Verkäufers dar. Die nötigen Kenntnisse eines Immobilienmaklers kann man sich langwierig aneignen. Das macht einen aber auch nicht zum erfahrenen Immobilienexperten, es fehlt schlichtweg die Erfahrung.

Aufwand, Zeit und Risiko

Einzig, wenn der Verkäufer / die Verkäuferin sehr am Thema interessiert ist und den Aufwand und das Zeitinvestment nicht scheut und zudem eine gewisse Risikobereitschaft mitbringt, kann ein Wohnungsverkauf ohne Makler erfolgreich sein. Es bleibt die Frage, ob man dasselbe oder sogar ein besseres Ergebnis nicht auch mit dem passenden Immobilienmakler erreicht hätte – bei deutlich weniger Zeit- und Energieaufwand.

Ein Makler kann das Objekt vermutlich realistischer bepreisen. Ein zu hoher Verkaufspreis kann schädlich sein, da das Objekt dadurch möglicherweise sehr lange angeboten werden muss. Da zu jedem Zeitpunkt nur ein sehr begrenzter Kreis ernsthafter Interessenten in der jeweiligen Region sucht, erregt ein offenbar unverkäufliches Haus oder Wohnung negative Aufmerksamkeit bei diesen Interessenten und kann womöglich auch zu einem später gesenkten Preis nicht mehr an diesen Kundenkreis – oder überhaupt – vermittelt werden.

Was spricht für den Verkauf in Eigenregie?

Sofern Sie sich trotz aller Bedenken dafür entschieden haben, Ihre Wohnung in Eigenregie zu verkaufen, sollten Sie erst einmal über einen groben Ablaufplan der nötigen Schritte verfügen. Dieser könnte wie folgt aussehen:

  1. Wichtige Unterlagen zusammenstellen
  2. Recherche
  3. Wertermittlung
  4. Gutachter beauftragen
  5. Die Präsentation
  6. Vermarktung
  7. Besichtigung
  8. Notar

Die einzelnen Schritte möchten wir im Folgenden etwas detaillierter darstellen.

Wichtige Unterlagen zusammenstellen

Folgende Unterlagen benötigen Sie für den Immobilienverkauf ohne Makler:

  • Grundbuchauszug und amtliche Flurkarte neueren Datums
  • Baubeschreibung und Baupläne
  • Gutachten zur Wertermittlung oder Schäden
  • Energieausweis
  • Nachweise von Mieteinkünften (falls vorhanden)
  • Nachweise Feuer- und Gebäudeversicherung
  • Nachweise von Modernisierungen und wertsteigernden Reparaturen
  • Teilungserklärung samt Aufteilungsplan
  • Gemeinschafts- und Hausordnung
  • Verwaltervertrag
  • Jahresabrechnungen
  • Wirtschaftspläne und Protokolle der Eigentümerversammlung
  • Beleg über Instandhaltungsrücklagen
  • Erklärung des Verwalters, dass alle Forderungen beglichen wurden

Recherche

Eine Wohnung verkaufen ohne Makler bedeutet auch: Machen Sie sich gründlich mit dem Immobilienmarkt in der Umgebung vertraut. Schauen Sie auf den gängigen Immobilienportalen und in Regionalzeitungen nach ähnlichen Objekten und achten Sie auf folgende Punkte:

  • Welche und wie viele Immobilien werden in Ihrer Umgebung angeboten?
  • Wie ist die Nachfrage, was wird gesucht?
  • Welche Preise werden verlangt?
  • Mit welcher Ausstattung/welchen Besonderheiten wird geworben?
  • Mit oder ohne Makler / Provision?

So bekommen Sie schon bald ein gutes Gefühl dafür, wie der Immobilienmarkt in Ihrer Umgebung aussieht.

Gutachter beauftragen

Nicht nur wenn Sie Ihre Wohnung ohne Makler verkaufen, sondern auch beim Immobilienverkauf mit Makler empfiehlt sich ein geprüftes Gutachten. Damit stehen Sie bei Ihrer Wertermittlung und später bei Verkaufsverhandlungen auf der sicheren Seite. Doch Achtung: Da die Bezeichnung „Gutachter“ nicht gesetzlich geschützt ist, finden Sie im Internet auch einige schwarze Schafe.

Um ganz sicher zu gehen, beauftragen Sie einen geprüften Gutachter. Bei der Suche hilft die lokale IHK. Seine Leistung ist zwar nicht kostenlos, aber ein geprüftes Gutachten hat dem Käufer gegenüber eine hohe Aussagekraft und hilft später in den Verkaufsverhandlungen deutlich, Ihre Preisvorstellung durchzusetzen.

Präsentation

Man bekommt keine zweite Chance für einen ersten Eindruck – das gilt auch für eine Wohnung. Schauen Sie sich das Objekt genau an, und zwar mit den Augen eines potenziellen Käufers. Verstauen Sie z. B. überflüssige Jacken und Schuhe im Flur, räumen Sie die Oberflächen in Küche und Bad frei und machen Sie die Betten ordentlich.

Und natürlich gilt: gründlich putzen! Ihre Wohnung soll nicht aussehen wie aus dem Katalog, aber sie soll hell, offen, sauber und einladend auf potenzielle Interessenten wirken. Jetzt fangen Sie an, Fotos zu machen, Grundrisse zu kopieren und die weiteren Schritte zu einer professionellen Präsentation zu befolgen.

Vermarktung / Besichtigung

Wenn alles vorbereitet ist, kann die Vermarktung beginnen. Bieten Sie Ihre Wohnung auf allen gängigen Portalen im Netz sowie in regionalen Zeitungen an und vereinbaren Sie mit Interessenten Besichtigungstermine. Um weniger Stress zu haben, können Sie – wenn möglich – mehrere Interessentenbesuche in einem Besichtigungstermin zusammenfassen.

Notar

Ein Interessent möchte Ihre Wohnung kaufen? Herzlichen Glückwunsch. Um alles in trockene Tücher zu bringen, steht nun der Gang zum Notar an. Er macht alles offiziell und besiegelt den Vertrag so, dass Sie rechtlich auf der sicheren Seite sind.

Fazit

Wer es sich einfach machen möchte, überlässt den Verkauf seiner Wohnung einem erfahrenen Makler. Das kostet allerdings eine Stange Geld und kann sich mitunter recht lange hinziehen. Die komplette Kontrolle behält man, wenn der Wohnungsverkauf in Eigenregie abgewickelt wird.

Seien Sie sich jedoch bewusst darüber, dass hierfür viel Vorbereitung notwendig ist. Wer diese nicht scheut, wird mit einer enormen Kostenersparnis und einem ebensolchen Erfahrungszuwachs belohnt!

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