Haus im Ausland kaufen? Was muss ich beachten?

Das Interesse an Immobilien im Ausland ist auch im Jahr 2023 ungebrochen groß. Das hat verschiedene Hintergründe – schließlich kann man eine solche Immobilie im Ausland ja auch zu den verschiedensten Zwecken nutzen.

Wir von Modernisieren – Renovieren – Sanieren haben genauer hingeschaut und zeigen Ihnen hier, worauf es beim Kauf einer Immobilie im Ausland zu achten gilt. Denn so einfach wie es klingt, eine Immobilie im Ausland zu kaufen, lauern gerade bei einer solchen Investition unzählige Fallstricke, die Sie kennen sollten.

Der Traum vom Haus in der Sonne

Es war vor der Corona-Pandemie so, und wie die letzte Tourismus-Analyse zeigt, ist auch jetzt wieder so – die Deutschen sind Reiseweltmeister. 2019 lagen allein die USA und das chinesische Festland mit der Gesamtzahl der Reisenden vor Deutschland. Betrachtet man den erheblichen Unterschied in den Einwohnerzahlen, verwundert das kaum. Prozentual betrachtet tritt keine Nationalität so oft eine mindestens 5-tägige Reise an wie die Deutschen.

Fast 70 Prozent der Reisenden zieht es dabei ins Ausland. Da hat sich schon so mancher in die eine oder andere Destination schwer verliebt – und wäre am liebsten direkt dortgeblieben. Grund genug für den einen oder anderen, sich nach einer Immobilie vor Ort umzusehen. Denn gerade Ferienwohnungen und Ferienhäuser sind in Ländern wie Frankreich, Spanien, Italien, Griechenland oder der Türkei auch in den letzten fünf bis zehn Jahren noch in großen Mengen gebaut worden.

Das Angebot ist also definitiv vorhanden. Auch direkte Nachbarn wie die Niederlande oder Dänemark sind für viele Deutsche, die sich nach einer Immobilie im Ausland umsehen, durchaus interessante Ziele. Dabei gibt es verschiedene Gründe, aus denen Deutsche eine Immobilie im Ausland kaufen möchten. Da wären vor allem die folgenden vier zu benennen:

  • Zur Eigennutzung für regelmäßige Reisen an den Zielort
  • Als Altersvorsorge bzw. als Alterswohnsitz
  • Als Kapitalanlage mit dem Ziel, Einnahmen durch eine Vermietung zu erzielen
  • Aus familiären Gründen

Welche Arten von Immobilien können im Ausland gekauft werden?

Wer sich für eine Immobilie im Ausland interessiert, sollte zuallererst für sich selbst festlegen, welche Art von Immobilie er kaufen möchte. Zur Auswahl stehen in der Regel Immobilienarten wie:

  • Ferienwohnung
  • Eigentumswohnung
  • Villa
  • Ferienhaus in einer Ferienhausanlage
  • Mobilwohnheim

Eine „normale“ Immobilie wie ein einfaches Reihenhaus mitten in der Innenstadt einer kleinen Gemeinde irgendwo im Ausland zu kaufen, gestaltet sich hingegen häufig als sehr schwierig. Denn viele Länder erlauben zwar den Erwerb einer Ferienimmobilie in dafür vorgesehenen Häuser- oder Wohneinheiten. Aber der Erwerb einer klassischen Wohnimmobilie ist oftmals an einen Hauptwohnsitz im jeweiligen Land gebunden.

Aus diesem Grund sind klassische Ferienimmobilien in der Regel auch teurer als „normale“ Wohnimmobilien für die Menschen aus dem jeweiligen Land.

Bevor Sie sich nun auf die Suche nach einem passenden Haus machen, sollten Sie wissen, was es in etwa werden soll. Ein Mobilwohnheim – in etwa vergleichbar mit einem zum Wohnen eingerichteten Container – kommt natürlich deutlich günstiger daher als eine der zahlreichen Villen auf Mallorca.

Dafür bieten Letztere wiederum einen ganz anderen Charme als etwa eine einfache Ferienwohnung. Letztlich sollten Sie sich vier Fragen stellen, bevor Sie beginnen, nach der für Sie passenden Immobilie zu suchen.

  • Wie groß ist das zur Verfügung stehende Budget für die Immobilie?
  • Sind Sie vom Ort oder der Region her festgelegt, oder soll es einfach nur ein bestimmtes Land sein?
  • Welche Immobilienart soll es letztlich werden?
  • Wie genau möchten Sie Ihre Immobilie nutzen?

Besteuerung im Ausland – Welche Steuersätze gelten?

Vor allem die letzte Frage ist beim Thema Besteuerung durchaus wichtig. Grundsätzlich müssen Sie beim Kauf einer Immobilie in jedem Land mit einer Grunderwerbssteuer rechnen – oftmals ist diese dort sogar deutlich höher als hierzulande. Dazu können Steuerarten wie eine:

  • Liegenschaftssteuer
  • Wohnsteuer
  • Wertzuwachssteuer

kommen. Die konkreten Steuersätze variieren hierbei natürlich von Land zu Land.

Gut zu wissen

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland kaufen, müssen Sie generell mit deutlich höheren Unterhaltungskosten rechnen als bei einer Immobilie in Deutschland. Das hat verschiedene Gründe.

Da wäre einmal der Umstand, dass in vielen Ländern der Standard in Sachen energetische Sanierung lange nicht da angekommen ist, wo er in Deutschland aktuell steht.

Andererseits gibt es aber auch eine ganze Reihe von Dingen, die einfach aufgrund der räumlichen Entfernung notwendig sind. Vom Reinigungsservice fürs Haus und dem Gärtnerdienst über die Poolreinigung bis hin zum Wachdienst gibt es – je nach Art der Immobilie – eine ganze Reihe von Dienstleistungen, die Sie auf jeden Fall in Anspruch nehmen sollten.

Wenn Sie die Immobilie im Ausland kaufen und anschließend als Ferienhaus vermieten möchten, müssen Sie mit weiteren Steuerbelastungen rechnen. Hierfür wird nämlich Einkommenssteuer in Deutschland fällig – und nicht selten zusätzlich auch noch in dem Land, in dem Sie die Wohnung oder das Haus vermieten.

Wenn Sie die Immobilie tatsächlich als Kapitalanlage kaufen möchten, sollten Sie vor dem Kauf auf jeden Fall einen Steuerberater mit entsprechender Expertise für das Land, in dem Sie kaufen möchten, zurate ziehen.

Hauskauf im Ausland – die Kaufabwicklung

Hier gibt es einiges, worauf Sie unbedingt achten sollten. Die wichtigsten Faktoren sind dabei sicherlich:

  • Die Finanzierung
  • Die rechtliche Abwicklung
  • Die Absicherung vor bösen Überraschungen

Die Finanzierung

In Sachen Finanzierung müssen Sie überlegen, ob Sie lieber eine Bank in Deutschland zur Finanzierung heranziehen möchten oder eine solche im Land, in dem die Immobilie steht. In den Niederlanden beispielsweise muss die Finanzierung über eine Bank vor Ort erfolgen.

Das Problem dabei: Solche Banken verlangen in der Regel einen höheren Zins plus zusätzliche Bearbeitungsgebühren. Darüber hinaus ist es wichtig, dass Ihr Bankberater entweder Deutsch spricht oder Sie die Sprache des Landes fließend sprechen und verstehen.

Im Gegenzug dazu verlangt eine deutsche Bank für die Finanzierung einer Immobilie im Ausland regelmäßig eine Sicherheit in Form einer inländischen Immobilie. Diese muss zu dem Zweck natürlich unbelastet sein. Steht Ihnen keine solche Immobilie zur Verfügung, wird es schwer mit einer entsprechenden Finanzierung.

Die rechtliche Abwicklung

Hier gibt es gleich mehrere wichtige Faktoren. Zum einen gibt es Länder, in denen auch ein Vorvertrag ohne Beteiligung eines Notars rechtlich bindend ist – dazu gehören Länder wie Italien oder Spanien. Hier ist es umso wichtiger, alle Faktoren rund um den Kauf zu prüfen, bevor Sie irgendeine Absichtserklärung unterschreiben.

Darüber hinaus sollten Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie nachweisen lassen, dass es für alle Bestandteile des Hauses auch eine gültige Baugenehmigung gibt und dass das Haus sonst keine Belastungen rechtlicher Natur hat.

Suchen Sie unbedingt einen Notar aus, der Ihre Sprache spricht – es sei denn, Sie selbst beherrschen die Sprache des Landes fließend in Schrift und gesprochenem Wort und können auch die Rechtsbegriffe in der Sprache verstehen.

Die Absicherung vor bösen Überraschungen

Sie haben sich entschieden, im Ausland zu bauen? Dann ist es wichtig, dass jemand vor Ort ist, der für Sie den Baufortschritt überwacht. Entweder haben Sie einen Verwandten oder Bekannten und vertrauten Freund vor Ort, der für Sie ein Auge auf den Baufortschritt hat. Oder Sie müssen eine entsprechend befähigte Person so gut bezahlen, dass Sie sicher sein können, dass diese Person wirklich in Ihrem Sinne handelt und für die entsprechenden Baufortschritte sorgt.

Auslandsimmobilien finden – wo finde ich Inserate?

Wenn Sie auf der Suche nach einer passenden Auslandsimmobilie sind, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Da wären einmal diverse Portale im Internet, die Ihnen einen Einblick in den Markt an ausländischen Immobilien bieten. Von Villen auf Mallorca über Ferienhäuser in den Niederlanden bis hin zu Ferienwohnungen in Spanien oder Italien ist hier vieles zu finden.

Daneben bietet es sich immer auch an – wenn Sie ein bestimmtes Land ins Auge gefasst haben und hier am besten noch eine konkrete Region – einen deutschsprachigen Makler mit einer Expertise für diese Region zu beauftragen.

Fazit

Ein Haus im Ausland kaufen klingt nach einem wunderschönen Traum – vielleicht als die perfekte Möglichkeit, im Alter noch einmal das Leben so richtig zu genießen. Tatsächlich leben auch schon Tausende Deutsche diesen Traum. Doch der Weg dorthin ist mit vielen Fallstricken und Steinen versehen. Sorgen Sie für die richtige Unterstützung, damit Sie diesen Weg ohne größere Probleme meistern können.

Foto: © Simon Dannhauer / stock adobe

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